De meeste verhuurders in België gebruiken de huurcalculator van Statbel om hun geïndexeerde huurprijs te berekenen. Dat is een uitstekende tool, maar hij kent grenzen. Hier leest u hoe hij werkt, welke gegevens u nodig hebt, en in welke gevallen u er niet mee verder komt.
Een huurcalculator berekent uw nieuwe huurprijs op basis van de gezondheidsindex. De bekendste is die van Statbel, de statistiekdienst van de FOD Economie. U vindt hem op statbel.fgov.be onder Consumptieprijsindex. U vult uw basishuurprijs, de datum van ondertekening en de datum van inwerkingtreding in, kiest uw gewest en uw EPC-label, en krijgt de geïndexeerde huurprijs terug. Statbel is de officiële bron van de indexcijfers, dus de uitkomst is juridisch bruikbaar.
Elke correcte huurcalculator gebruikt dezelfde formule: geïndexeerde huurprijs = basishuurprijs x nieuwe index / aanvangsindex. De basishuurprijs is het bedrag uit uw oorspronkelijke contract, zonder kosten. De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van uw contract. De aanvangsindex hangt af van wanneer uw contract gesloten werd, en dat is precies waar de meeste vergissingen ontstaan.
Statbel onderscheidt vier situaties. Voor contracten gesloten vanaf 1 februari 1994 geldt de gezondheidsindex van de maand voor de ondertekening. Voor contracten van voor 1 februari 1994 geldt de index van de maand voor de ondertekening, maar dan nog de gewone consumptieprijsindex. Voor contracten tussen 1 januari 1981 en 31 december 1983 geldt de index van de maand die de aanpassing of inwerkingtreding in 1983 voorafging. En voor contracten van voor 1 januari 1981 geldt vast de index van december 1982, namelijk 82,54.
Voor woninghuurcontracten die vanaf 1 januari 2019 in werking traden en betrekking hebben op een hoofdverblijfplaats in het Vlaams Gewest, geldt een afwijkende regel. Daar is de aanvangsindex de gezondheidsindex van de maand voor de inwerkingtreding, niet voor de ondertekening. Wie in december tekent en op 1 januari intrekt, gebruikt dus een ander cijfer dan voorheen. Deze wijziging komt uit het Vlaams Woninghuurdecreet en geldt uitsluitend voor woninghuur; voor handelshuur, garages en magazijnen blijft de datum van ondertekening bepalend.
Niet elk huurcontract mag geindexeerd worden. Statbel zet de regels helder op een rij. Bij contracten gesloten na 31 mei 1997 is indexatie toegelaten, tenzij het contract het uitdrukkelijk uitsluit. Belangrijk: bij een mondelinge huurovereenkomst gesloten na die datum is indexatie niet toegelaten. Voor contracten van voor 28 februari 1991 mag u enkel indexeren als beide partijen dat voorzien hadden. Een huurcalculator controleert dat niet voor u: hij rekent gewoon door.
De meeste verhuurders in België gebruiken de huurcalculator van Statbel om hun geïndexeerde huurprijs te berekenen.
De tool van Statbel is bruikbaar voor contracten die in werking traden vanaf 1 januari 1989. Ligt uw contract daarvoor, dan geeft de calculator geen resultaat en verwijst Statbel u naar hun documentatie om de berekening zelf te maken. Voor contracten gesloten voor 1 januari 1984 is de calculator uitdrukkelijk niet bruikbaar. Ook de correctiefactoren voor energiezuinigheid worden er niet altijd volledig in verwerkt: voor Vlaanderen en Brussel verwijst Statbel naar aparte rekentools van de gewesten zelf.
Sinds de energiecrisis gelden er in twee gewesten aparte regels. In Vlaanderen is indexatie sinds 1 oktober 2023 opnieuw toegelaten voor woningen zonder EPC of met label D, E of F, maar volgens een aangepaste formule met een correctiefactor. In Brussel geldt sinds 14 oktober 2023 een gelijkaardige regeling voor woningen met een EPB-certificaat E, F of G. In Wallonië liep de beperking af op 31 oktober 2023 en geldt opnieuw de gewone formule. In de Duitstalige Gemeenschap eindigde de maatregel op 31 december 2023.
Sinds de zesde staatshervorming van 1 juli 2014 is de huurwetgeving geregionaliseerd. Brussel voerde vanaf 1 januari 2018 zijn Huisvestingscode in, Wallonië vanaf 1 september 2018 zijn Woninghuurdecreet, en Vlaanderen vanaf 1 januari 2019 zijn Woninghuurdecreet. Waar die teksten iets niet regelen, blijft de federale huurwet gelden. Praktisch betekent dit dat u voor elk contract moet weten in welk gewest het pand ligt en welke regels op dat moment van kracht waren.
Onze gratis huurcalculator gebruikt exact dezelfde formule en dezelfde officiële indexcijfers van Statbel. Het verschil zit in wat u zelf moet uitzoeken. U geeft uw basishuur, de startdatum, de ondertekeningsdatum, uw gewest en uw EPC-label; wij bepalen automatisch welke aanvangsindex van toepassing is, welk indexcijfer bij uw verjaardag hoort, en of er een correctiefactor geldt. U krijgt de berekening volledig uitgeschreven, zodat u ze kunt narekenen of aan uw huurder kunt tonen.
Een huurcalculator geeft u een bedrag, meer niet. De indexatie zelf gebeurt pas wanneer u uw huurder schriftelijk verwittigt. Zonder die aanvraag blijft de oude huurprijs gelden, ook als alle voorwaarden vervuld zijn. Bovendien werkt uw aanvraag maar drie maanden terug: wat u vergeet, bent u definitief kwijt. Wie dat elk jaar zelf moet opvolgen, vergeet het vroeg of laat. Daarvoor bestaat ons abonnement, dat de berekening en de brief jaarlijks automatisch regelt.
Vul uw basishuur, startdatum en gewest in en zie meteen wat u dit jaar mag vragen. Volgens de officiële gezondheidsindex, met de Vlaamse EPC-correctie automatisch verwerkt.
Naar de gratis calculator →Bezorg uw contractinformatie en vergeet nooit meer een indexatie.