Habitation, commerce, bureau, entrepôt ou parking : chaque type de bail a ses propres règles. Voici ce qui change selon le bien que vous louez.
Le bail d'habitation est le cas le plus fréquent et le plus encadré. Il relève de la Région où se situe le bien, avec des règles distinctes en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie. C'est aussi le seul type pour lequel le certificat PEB peut limiter l'indexation, via un facteur de correction en Flandre et à Bruxelles. L'enregistrement du bail est gratuit et obligatoire, et l'indexation doit être demandée par écrit à la date anniversaire.
Un studio loué comme résidence principale suit les mêmes règles qu'un appartement classique. La chambre d'étudiant relève en revanche d'un régime particulier : en Flandre, les baux étudiants ont leurs propres dispositions et ne sont généralement pas indexables en cours de bail, puisqu'ils sont conclus pour une durée déterminée d'un an. Vérifiez toujours ce que prévoit votre contrat avant d'indexer.
Le bail commercial est régi par la loi fédérale sur les baux commerciaux, et non par les décrets régionaux. La formule d'indexation est la même, mais l'indice de départ correspond toujours au mois précédant la signature — la règle flamande de 2019 sur l'entrée en vigueur ne s'applique pas ici. Aucun facteur de correction PEB n'intervient pour les commerces. L'indexation reste annuelle, à la date anniversaire, et doit être demandée par écrit.
Un bureau relève du droit commun du bail, sauf s'il sert principalement au commerce de détail. Le calcul est identique à celui d'un local commercial : indice de départ au mois précédant la signature, pas de correction énergétique. Beaucoup de baux de bureau prévoient en outre un forfait de charges qui suit ou non l'indexation. Notre calculateur distingue explicitement les charges indexables des charges fixes.
Habitation, commerce, bureau, entrepôt ou parking : chaque type de bail a ses propres règles.
Un entrepôt, un hall ou un atelier se loue en général sous le régime du droit commun. L'indexation suit la formule standard sur base de l'indice santé, sans intervention du PEB. Ces baux comportent souvent des durées plus longues et des clauses spécifiques sur l'entretien ou les travaux. Ces clauses n'influencent pas le calcul de l'indexation, mais peuvent déterminer la répartition des charges qui l'accompagnent.
Un garage ou un emplacement loué séparément n'est pas un bail d'habitation : il relève du droit commun, même si le locataire habite à côté. L'indexation suit la formule standard, sans condition de PEB. Si le garage est loué avec l'habitation dans un seul contrat, il fait partie du bail d'habitation et suit les règles de celui-ci. La distinction compte, car elle détermine quel indice de départ s'applique.
Sur le plan juridique, une seule distinction est déterminante : bail d'habitation ou non. Pour le bail d'habitation, l'indice de départ peut dépendre de l'entrée en vigueur (règle flamande depuis 2019) et un facteur de correction PEB peut réduire l'indexation. Pour tous les autres types — commerce, bureau, entrepôt, parking — l'indice de départ suit la signature et aucune correction énergétique ne s'applique. Le pourcentage d'augmentation est donc souvent plus élevé.
Vous ne devez pas retenir ces différences. À l'enregistrement d'un contrat, vous indiquez le type de bien et la Région ; le système applique ensuite la règle correcte. Un bailleur qui possède un appartement à Gand, un commerce à Bruxelles et un garage à Namur gère l'ensemble depuis le même tableau de bord, chaque bail étant indexé selon son propre régime, à sa propre date anniversaire.
Indiquez votre loyer de base, la date de début et la région, et voyez immédiatement ce que vous pouvez demander cette année. Selon l’indice santé officiel, avec la correction PEB flamande appliquée automatiquement.
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