Tout ce qu'un bailleur doit savoir sur les règles légales d'indexation en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie — avec les évolutions de 2026.
Depuis la sixième réforme de l'État, le bail d'habitation est une compétence régionale. La Flandre applique son décret sur le bail d'habitation, Bruxelles son Code du Logement, et la Wallonie son décret de 2018. Malgré ces textes distincts, la formule de base reste identique partout : loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice de départ. Ce sont les conditions et les restrictions énergétiques qui diffèrent d'une Région à l'autre. Le bail commercial, lui, relève toujours de la loi fédérale sur les baux commerciaux.
Quatre conditions doivent être réunies. Le bail doit être écrit et enregistré auprès du SPF Finances — l'enregistrement est gratuit et obligatoire pour le bail d'habitation. L'indexation doit être prévue au contrat ou permise par la loi. Le bien doit disposer d'un certificat PEB valable. Enfin, l'indexation n'est jamais automatique : le bailleur doit la demander par écrit au locataire. Sans cette demande, le loyer reste inchangé, même si le droit existe.
Entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, la Flandre a gelé l'indexation des logements énergivores. Ce gel a pris fin. Depuis, tout bailleur peut à nouveau indexer, quel que soit le label. Toutefois, le décret du 4 juillet 2023 a rendu permanent un facteur de correction pour les baux d'habitation entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022 dont le label est D, E ou F, ou sans PEB valable. Ce facteur, inférieur à 1, empêche de rattraper l'année gelée. Les labels A, B et C indexent pleinement. Notre plateforme calcule ce facteur automatiquement.
L'ordonnance du 11 octobre 2022 a instauré un gel comparable à partir du 14 octobre 2022. Depuis le 14 octobre 2023, l'indexation est de nouveau autorisée. Un facteur de correction subsiste néanmoins pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 dont le logement est classé PEB E, F ou G. Ce coefficient figure dans un tableau officiel et varie selon le label et le mois anniversaire du bail. Pour les baux plus récents, le calcul standard s'applique. Nous signalons automatiquement ces contrats afin d'appliquer le bon coefficient.
Tout ce qu'un bailleur doit savoir sur les règles légales d'indexation en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie — avec les évolutions de 2026.
La Wallonie a fait un choix différent : la restriction liée au PEB a définitivement pris fin le 1er novembre 2023 et n'a pas été remplacée par un facteur de correction. Depuis cette date, tout bail d'habitation wallon s'indexe selon la formule fédérale classique, quelle que soit la classe énergétique. Le décret wallon de 2018 continue de régir le reste : enregistrement du bail obligatoire, demande écrite, indexation à la date anniversaire de l'entrée en vigueur. Le certificat PEB reste obligatoire pour toute mise en location.
L'indexation ne peut avoir lieu qu'à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail — pas à la date de signature, sauf si les deux coïncident. Elle vaut pour l'avenir : vous ne pouvez pas réclamer des années d'arriérés. La demande écrite ne produit d'effet rétroactif que sur trois mois maximum à compter de son envoi. Une indexation oubliée pendant deux ans ne se rattrape donc pas : au-delà de trois mois, la différence est définitivement perdue.
L'indexation est un droit légal du bailleur dès lors que toutes les conditions sont remplies. Si votre locataire conteste la hausse, vous pouvez renvoyer au cadre légal et aux indices officiels publiés par Statbel. Nos lettres d'indexation reprennent toujours le calcul complet : loyer de base, indice de départ, nouvel indice, facteur de correction éventuel et date de prise d'effet. Cette transparence évite la plupart des discussions, car le locataire peut vérifier chaque chiffre lui-même.
Notre plateforme applique la législation correcte selon la Région, le type de bail et le label énergétique. À l'enregistrement du contrat, vous indiquez la Région, la date de signature, la date d'entrée en vigueur et le PEB. Sur cette base, le système détermine l'indice de départ correct, applique le facteur de correction s'il y a lieu, et bloque le calcul lorsqu'une donnée manque plutôt que de produire un résultat erroné. Vous ne devez donc pas suivre l'évolution de la loi vous-même.
Indiquez votre loyer de base, la date de début et la région, et voyez immédiatement ce que vous pouvez demander cette année. Selon l’indice santé officiel, avec la correction PEB flamande appliquée automatiquement.
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